【經濟日報2010-05-31】華固（2548）總經理洪嘉昇專訪紀要

華固 未來三年年營收拚百億

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2010.05.31 01:18 am


營建股王華固（2548）近來不論土地開發或建物銷售均傳捷報，華固總經理洪嘉昇表示，華固推案主攻大台北精華區，但目前一地難尋，因此華固將強化都更業務且持續獵地，確保未來三年每年營收站穩百億元。

華固的每股稅後純益已連續三年約10元，今年上半年更有內湖商辦「華固瑞光」35.6億元賣給港商、70.28億元標下天母1,715坪土地、南港豪宅「天滙」快結案等，讓華固成為市場矚目的焦點。以下是專訪紀要：

後ECFA 房市還會漲

問：如何看待下半年房市走勢？近日政府出手打房，無殼蝸牛運動也重出江湖，這些外在因素是否會對房市造成影響？

答：價格由市場供需決定，目前大台北房市是無限的資金在追求有限的供給，房價很難下跌。下半年因開發商推案量較大，台北房價會呈現「高檔整理、個案表現」格局，待兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽定後，經濟基本面更好，房市還有一波漲勢。

這波房價上漲，第一個原因就是資金熱潮，台灣這二、三十年來，有許多游資在外，降低遺贈稅之後，很多資金都回流。

另外，金融海嘯過後，有不少人體認到資金停泊在國外也不一定安全，願將資金移回台灣。

房價漲的第二個原因是，兩岸關係愈來愈密切，「和平紅利」正開始發酵，以往台灣的政治風險高，造成房地產價格比其他亞洲一線城市低，如今此風險解除，房價自然補漲。

在亞洲國家一線城市中，台北的房價、租金都是最低，就是政治風險所造成，如今警報解除，台北的資產價值自然開始被認同。

要注意的是，台北房市的主要買家並非短線投資客，而是高資產人士，這些人不在乎利息，緊縮銀根也沒用；而且台北的豪宅加起來最多一、二千戶，外界不必過度放大看待。

政府與其打房，不如檢討為何沒有訂出好的國民住宅政策。

最近剛從新加坡出差回來，在新加坡看到40層樓高、設計現代的房子，還誤以為是豪宅，問了當地朋友才知道是國宅，相較之下，台灣的國宅品質實在差。住的問題，政府應從基本面去解決。

四大推案 明年要搶市




問：華固今年的推案狀況與銷售成績？明年規劃那些建案？

答：今年規劃的推案共有五個住宅案、兩個辦公案，都已公開，總銷約200億元，已售出約140億元。其中位於台北市南港的「華固天滙」已結案，中山區的「華固鼎吉」也接近完銷，南港另一案「華固文滙」銷售率則超過五成。

商辦部分，位於台北市內湖的「華固瑞光」已售出，內湖的「華固V5」則在3月開工，台北市辦公市場供給量不多，「華固V5」今年應可順利銷售，目前只是價格問題，華固是希望能賣到27億、28億元的業績。

至於明年的規劃，目前有四案較明朗，第一是大直案，此案有一半自建、一半合建，華固約占67%，可分回80多億元，產品規劃是27樓的住宅，每戶百坪以上，基地離捷運劍南站僅需步行一分鐘，且三面臨路，條件頗佳。

第二是大台北華城的別墅案，規劃興建35戶獨棟別墅，每戶150坪至250坪，總銷約30億元。

第三是松江路案，基地現在還在整合，有機會達400坪，此區為商二用地，容積率高，總銷會超過30億元。第四是位於內科的商辦案，此案基地面積共有3,900多坪，將蓋三棟大樓，總銷約100億元，目前已拿到建照，今年9月動工。華固的商辦案都是邊建邊售。

問：大台北地區一地難尋，已成建商經營最大挑戰，華固如何因應？是否會走出大台北地區？

答：華固將會持續尋覓適合買進的土地，同時也會強化都更業務。現在的土地庫存換算成銷售金額，還有400多億元，以華固每年營收約百億元估算，未來三年營運無虞。

深耕北市 抓緊核心區

都更一直是華固的強項，例如「中正史坦威」、「華固雙橡園」都是代表作。如今手上能見度高的都更案有七、八個，基地從七、八百坪到三、四千坪不等。

其中，敦化北路案應可在後年推出，此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁，面積約1,000坪，華固已整合70%，今年底可整合完畢。其餘都更案則位於台北市八德路、復興南路、光復南路和士林、北投等地。

華固一直深耕台北市，近幾年來連台北縣都沒推案，連很熱門的新板特區，以及現在最夯的新莊副都心都沒去，每個開發商都有瞭解的區塊，也有資金的考量，華固為了財務健全，既然選擇了南港、內湖，可能就要放棄板橋、新莊。華固希望抓住核心競爭區域。

大陸打房 西進好時機

至於今年推的「華固天湖」 則在新竹，但此案是一個例外，基地緊鄰竹科唯一的湖泊，周邊綠意盎然，像這種具有可塑性、獨特性的基地，華固就會評估。

問：華固已決定前進中國大陸市場，如何規劃？

答：進軍大陸市場是為了長遠發展。如今大陸當局正在打房，對台灣建商來說，正是過去的好機會。華固會先尋找項目、瞭解法規、建立關係，年底前將在上海成立辦公室，主因上海交通方便，資訊流通。

至於何時推出第一個項目則很難預估，若是大陸當局「打房有成」，說不定就會有當地的建商拋出項目，華固就可以接。

目前華固推案地區先鎖定江浙地區，上海、北京等一線城市競爭太激烈，且國有企業獨大，無論是資金、人脈等都優於外地業者。

除江浙地區的二、三線城市外，成都、武漢等西南地區城市，也會前往考察。大陸近幾年交通建設速度驚人，城市迅速發展，武漢是交通重鎮、成都有人文特色，都有誘因。





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