【工商時報2010-12-20】藍天電腦董事長許崑泰專訪內容

許崑泰：百腦匯7年資產翻倍
2010-12-20 01:06 工商時報 記者康彰榮／專訪

許崑泰對百腦匯的未來發展充滿信心。圖／康彰榮


許崑泰辦公室的記事板，畫上百年大業。圖／康彰榮


百 腦 匯


許 崑 泰


百腦匯大中華市場布局

　以IT製造業起家，近年以百腦匯資訊廣場在兩岸打響品牌的藍天電腦董事長許崑泰，靠著精準的找地和「自地自建」模式，已在大陸開設20家百腦匯商場，大多數在當地市占率獨占鼇頭，不僅坐擁可觀的租金收入，更累積雄厚的不動產資產。

　目前公司總資產估計已高800億元台幣（下同），許崑泰接受本報專訪時透露，百腦匯展店計畫將採取以省會城市向二級城市擴散的「2550」策略，估計2017年左右完成大陸市場布局，屆時百腦匯總店數將達75家，而公司總資產將再翻倍。以下為專訪內容：

　問：百腦匯的經營現況和未來發展策略？

　答：百腦匯目前很多分店在當地都是穩居第一，像是長春、瀋陽，天津、鄭州、成都、廣州、上海等分店。華東各分店實力比較強，尤其談到合肥就格外有成就感，在當地市占率達80％，上海3家店市占率也超過70％。廣州店約50％，當地共有6家電腦商場，我們1家的規模等於其他5家。

　我正在推動一個「2550」計畫。「25」指的是在大陸省會城市開25家店，「50」則是省會輻射出去的二級城市再開50家店，目前「25」已經接近完成，現在正在推「50」計畫。　我希望在7、8年後，也就是107年左右，能完成「2550」計畫。而以「25」家店和「50」家店同等值來計算，屆時百腦匯的總資產比現在將翻1倍。

　問：目前百腦匯等項目在大陸遍地開花，會不會有資金壓力？

　答：其實還好。我們在大陸布局早，現在已有些成果，在大陸可取得充足的資金來運用。例如，大陸不動產近年漲了不少，過去建1家百腦匯可能花1.5億，現在不動產估價達5億，我可從銀行貸款2.5億，如此就有了現金流入，利用這個資本滾動的方式來投資。否則公司資本僅60億，沒有辦法做這麼大。

　我們在大陸的總資產經國際公正機構鑑價，包括百腦匯和群光廣場，以蓋好開始營業的部分來計算，約台幣800億元，在大陸的借款約占總資產3成。若加上未蓋好的土地部分，總資產應該有1,000億的實力。

　問：目前百腦匯的租金收入多少？

　答：以百腦匯來講，主要收入就是租金收入，百腦匯租金收入約50億元，群光廣場約10億元，合約60億元。目前聽說是台灣最大的收租大王。

　問：目前投資大陸哪些地區增值效益高？

　答：應往中西部去發展。北京、上海、廣州的風險較大，因為房價已經飆上去，相對華中和華西房價較低，比較沒有風險。我常跟公司幹部說，買地要成本導向，以前是採「222」的概念，現在則是「333」：土地1平米買3,000元人民幣，之後的拆遷工作也是3,000元，接下來蓋樓的成本也是3,000元。千萬不要買在泡沫上。

　問：大陸打房是否對百腦匯擴展造成影響？

　答：進度上是有一點壓力。在大陸，土地不能融資，只有建築融資，買地都用現金。所以在大陸要做百腦匯這樣的商場，門檻很高。例如我們光是在汕頭的6,000坪房地產就花了3.3億元人民幣，約15億元台幣。

　問：百腦匯在光華商場BOT案失利後，對台灣市場還有沒有興趣？

　答：我們在大陸投資百腦匯，成本效益相對於台灣還是好很多。台北成本貴，租金也不高，經濟效益相對比較不好，一樣的投資，在大陸可能有2倍的效益。當時標台北的BOT案，主要考慮是做形象，利益的比重比較低。台北多一個店是好事，沒有也無所謂。但以後若有機會，成本也划算，我們還是會來參與，但報酬的預期就會相對低一點。

　問：百腦匯是否有上市的計畫？

　答：我們比較適合做不動產證券，正在等大陸政府同意開放REITs。但是現在有IFRS（國際會計準則），百腦匯IPO的必要性不是很高。因為藍天是上市公司，經過IFRS之後，可以反映整個大陸不動產的價值。現在我們不動產的價值，是租金收入的7.5％來反推回去算，例如一處不動產收租金1億，除以7.5％，表示這棟樓值約13億；但如果不動產證券化，可能除以3.5％，價值就高達28億。IFRS估價比較保守，市場面就不一定。REITs若開放，可以讓我們資金更活絡，但目前我們在大陸的開發資金夠用，銀行也都很支持，貸款率僅30％，還有貸20％的空間。

　問：繼百腦匯和群光百貨之後，在大陸投資酒店的動機為何？

　答： 一般商業不動產有3種：商場、辦公大樓和酒店。在大陸，我選擇性來做，除了看土地成本，還要看這個城市是否有蓋酒店的空間。有些城市飯店多如牛毛，我們就不介入。目前投資酒店也以省會級城市為主，例如成都、西安、長春，盡量設定是五星級而且是當地最好的酒店。

　目前我們在成都的群光廣場12～37樓已經交由君悅（Hyatt）經營。我們還準備在西安和長春蓋酒店，交由艾美（Meridien）和君悅等國際酒店連鎖集團經營。

　問：大陸土地越來越難取得，以後會繼續採「自地自建」策略嗎？

　答：原則上還是維持「自地自建」。大陸土地難取得已經是事實，我們就盡量去二線城市找物超所值的土地，不會執著在一處好但貴的地點，畢竟買貴了，不是做生意之道。

　上次曾在浙江金華標地，但地價飆到令人汗顏。那筆土地起拍價是每平米2,500元人民幣，我打算最高出價到4,000元人民幣。結果當天都沒舉過手，因為價格一口氣就飆到7,500元人民幣。這個現象叫做「麵粉比麵包貴」。金華相當於台灣的桃園或新竹，並沒有重要產業，7,500元人民幣的土地蓋好大概每平米要賣1.1萬元人民幣，但附近的房子現在只賣1萬。很多大陸都市現在都這樣，我認為是一個泡沫。