2010年12月21日 星期二

【工商時報2010-12-20】藍天電腦董事長許崑泰專訪內容

許崑泰:百腦匯7年資產翻倍
2010-12-20 01:06 工商時報 記者康彰榮/專訪

許崑泰對百腦匯的未來發展充滿信心。圖/康彰榮


許崑泰辦公室的記事板,畫上百年大業。圖/康彰榮


百 腦 匯


許 崑 泰


百腦匯大中華市場布局

 以IT製造業起家,近年以百腦匯資訊廣場在兩岸打響品牌的藍天電腦董事長許崑泰,靠著精準的找地和「自地自建」模式,已在大陸開設20家百腦匯商場,大多數在當地市占率獨占鼇頭,不僅坐擁可觀的租金收入,更累積雄厚的不動產資產。

 目前公司總資產估計已高800億元台幣(下同),許崑泰接受本報專訪時透露,百腦匯展店計畫將採取以省會城市向二級城市擴散的「2550」策略,估計2017年左右完成大陸市場布局,屆時百腦匯總店數將達75家,而公司總資產將再翻倍。以下為專訪內容:

 問:百腦匯的經營現況和未來發展策略?

 答:百腦匯目前很多分店在當地都是穩居第一,像是長春、瀋陽,天津、鄭州、成都、廣州、上海等分店。華東各分店實力比較強,尤其談到合肥就格外有成就感,在當地市占率達80%,上海3家店市占率也超過70%。廣州店約50%,當地共有6家電腦商場,我們1家的規模等於其他5家。

 我正在推動一個「2550」計畫。「25」指的是在大陸省會城市開25家店,「50」則是省會輻射出去的二級城市再開50家店,目前「25」已經接近完成,現在正在推「50」計畫。 我希望在7、8年後,也就是107年左右,能完成「2550」計畫。而以「25」家店和「50」家店同等值來計算,屆時百腦匯的總資產比現在將翻1倍。

 問:目前百腦匯等項目在大陸遍地開花,會不會有資金壓力?

 答:其實還好。我們在大陸布局早,現在已有些成果,在大陸可取得充足的資金來運用。例如,大陸不動產近年漲了不少,過去建1家百腦匯可能花1.5億,現在不動產估價達5億,我可從銀行貸款2.5億,如此就有了現金流入,利用這個資本滾動的方式來投資。否則公司資本僅60億,沒有辦法做這麼大。

 我們在大陸的總資產經國際公正機構鑑價,包括百腦匯和群光廣場,以蓋好開始營業的部分來計算,約台幣800億元,在大陸的借款約占總資產3成。若加上未蓋好的土地部分,總資產應該有1,000億的實力。

 問:目前百腦匯的租金收入多少?

 答:以百腦匯來講,主要收入就是租金收入,百腦匯租金收入約50億元,群光廣場約10億元,合約60億元。目前聽說是台灣最大的收租大王。

 問:目前投資大陸哪些地區增值效益高?

 答:應往中西部去發展。北京、上海、廣州的風險較大,因為房價已經飆上去,相對華中和華西房價較低,比較沒有風險。我常跟公司幹部說,買地要成本導向,以前是採「222」的概念,現在則是「333」:土地1平米買3,000元人民幣,之後的拆遷工作也是3,000元,接下來蓋樓的成本也是3,000元。千萬不要買在泡沫上。

 問:大陸打房是否對百腦匯擴展造成影響?

 答:進度上是有一點壓力。在大陸,土地不能融資,只有建築融資,買地都用現金。所以在大陸要做百腦匯這樣的商場,門檻很高。例如我們光是在汕頭的6,000坪房地產就花了3.3億元人民幣,約15億元台幣。

 問:百腦匯在光華商場BOT案失利後,對台灣市場還有沒有興趣?

 答:我們在大陸投資百腦匯,成本效益相對於台灣還是好很多。台北成本貴,租金也不高,經濟效益相對比較不好,一樣的投資,在大陸可能有2倍的效益。當時標台北的BOT案,主要考慮是做形象,利益的比重比較低。台北多一個店是好事,沒有也無所謂。但以後若有機會,成本也划算,我們還是會來參與,但報酬的預期就會相對低一點。

 問:百腦匯是否有上市的計畫?

 答:我們比較適合做不動產證券,正在等大陸政府同意開放REITs。但是現在有IFRS(國際會計準則),百腦匯IPO的必要性不是很高。因為藍天是上市公司,經過IFRS之後,可以反映整個大陸不動產的價值。現在我們不動產的價值,是租金收入的7.5%來反推回去算,例如一處不動產收租金1億,除以7.5%,表示這棟樓值約13億;但如果不動產證券化,可能除以3.5%,價值就高達28億。IFRS估價比較保守,市場面就不一定。REITs若開放,可以讓我們資金更活絡,但目前我們在大陸的開發資金夠用,銀行也都很支持,貸款率僅30%,還有貸20%的空間。

 問:繼百腦匯和群光百貨之後,在大陸投資酒店的動機為何?

 答: 一般商業不動產有3種:商場、辦公大樓和酒店。在大陸,我選擇性來做,除了看土地成本,還要看這個城市是否有蓋酒店的空間。有些城市飯店多如牛毛,我們就不介入。目前投資酒店也以省會級城市為主,例如成都、西安、長春,盡量設定是五星級而且是當地最好的酒店。

 目前我們在成都的群光廣場12~37樓已經交由君悅(Hyatt)經營。我們還準備在西安和長春蓋酒店,交由艾美(Meridien)和君悅等國際酒店連鎖集團經營。

 問:大陸土地越來越難取得,以後會繼續採「自地自建」策略嗎?

 答:原則上還是維持「自地自建」。大陸土地難取得已經是事實,我們就盡量去二線城市找物超所值的土地,不會執著在一處好但貴的地點,畢竟買貴了,不是做生意之道。

 上次曾在浙江金華標地,但地價飆到令人汗顏。那筆土地起拍價是每平米2,500元人民幣,我打算最高出價到4,000元人民幣。結果當天都沒舉過手,因為價格一口氣就飆到7,500元人民幣。這個現象叫做「麵粉比麵包貴」。金華相當於台灣的桃園或新竹,並沒有重要產業,7,500元人民幣的土地蓋好大概每平米要賣1.1萬元人民幣,但附近的房子現在只賣1萬。很多大陸都市現在都這樣,我認為是一個泡沫。

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